Steuerliche Aspekte bei Effizienz & Modernisierung in Erfurt – Vermieter-Tipps

Wer als Vermieter modernisiert oder in Energieeffizienz investiert, kann viele Aufwendungen steuerlich geltend machen. Wichtig ist die saubere Abgrenzung der Kostenarten sowie eine sorgfältige Dokumentation. Hier findest du die Kernpunkte für die Einordnung von Ausgaben und praktische Hinweise für die Abrechnung.

1) Werbungskosten: laufende, sofort abzugsfähige Kosten

Finanzierung: Schuldzinsen, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto.
Verwaltung & Services: Steuerberatung (Objektbezug), Inserate, Portale, Rechtsberatung im Mietrecht.
Gebäudebezogen: Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Wartungen (Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder).
Fahrten: Objektfahrten (Besichtigungen, Handwerkertermine) als Reisekosten.
Nebenkosten: Umlagefähige Betriebskosten (siehe Umlagefähige Betriebskosten) – nicht umlegbarer Rest bleibt Werbungskosten.

2) Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand

Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung (z. B. Austausch defekter Heizkörper, Badmodernisierung ohne Standardanhebung) und ist in der Regel sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt abziehbar. Herstellungsaufwand (Substanzvermehrung/Standardhebung, z. B. Dachausbau zu Wohnraum, Anbau, Grundrissänderung mit deutlicher Qualitätssteigerung) ist nicht sofort abziehbar, sondern über die AfA abzuschreiben.

3) AfA (Absetzung für Abnutzung)

Gebäude-AfA: Linear über die gesetzlich vorgegebenen Sätze; Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil (nicht der Grund und Boden).
Anlagegüter: Einzelne Wirtschaftsgüter (z. B. neue Heizungsanlage) ggf. mit eigener Nutzungsdauer abschreibbar.
Modernisierungspaket: Prüfen, welche Positionen erhaltend (sofort/verteilt) und welche herstellend (AfA) einzuordnen sind.

4) Energetische Maßnahmen & Effizienz

Bei energetischen Modernisierungen (Heizungstausch, Dämmung, Fenster) entsteht häufig Erhaltungsaufwand, wenn der Standard nicht wesentlich über das Übliche angehoben wird. Kommen zusätzliche Funktionen oder eine deutliche Standardhebung hinzu, kann Herstellungsaufwand vorliegen. Einzelposten sauber trennen, Angebote/Rechnungen detailliert ausweisen lassen.

5) Nebenkosten, Leerstand & Abrechnung

Abrechnung: Umlagefähige Kosten auf Mieter verteilen; nicht umlegbare Restbeträge als Werbungskosten ansetzen (Betriebskostenabrechnung prüfen).
Leerstand: Fortlaufende Kosten (Versicherung, Grundsteuer, Mindestheizung) bleiben bei Vermietungsabsicht abzugsfähig (Abgaben bei Leerstand).
Heizkosten: Verteilregeln beachten – getrennte Darstellung von Verbrauchs- und Grundkosten (Heizkostenverordnung erklärt).

6) Praktische To-dos für die Steuer

Belege trennen: Angebote/Rechnungen in erhaltend und herstellend gliedern; Einzelpositionen klar benennen.
Objektkonto nutzen: Einnahmen/Ausgaben getrennt vom Privatkonto führen (Nachvollziehbarkeit).
AfA-Unterlagen sichern: Kaufpreisaufteilung in Gebäude-/Bodenanteil, Modernisierungsverzeichnis, Abschreibungsplan.
Dokumentation: Baujahr, Maßnahmen, Fotos „vorher/nachher“, Gewährleistungen, Wartungsverträge.

? Tipp:

Lass dir von Handwerkern positionsgenaue Rechnungen mit Material-/Lohnanteilen ausstellen. So kannst du in Erfurt steuerlich korrekt zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand unterscheiden und die Abzugsfähigkeit optimal nutzen.

Hinweis: Diese Inhalte ersetzen keine steuerliche Beratung. Für deinen Einzelfall wende dich an einen Steuerberater.