Lohnt sich der barrierefreie Umbau in Erfurt? – Wirtschaftlichkeit für Vermieter

Barrierefreiheit erhöht die Vermietbarkeit, erweitert die Zielgruppe (Senior:innen, Familien, Reha), senkt Leerstandsrisiken und kann einen Mietaufschlag rechtfertigen. Ob sich der Umbau rechnet, hängt von Investitionshöhe, Förderquote, Steuerwirkung und Marktlage in Erfurt ab.

1) Erlösseite: Nachfrage & mögliche Effekte

• Breitere Zielgruppe: Stufenlosigkeit, Aufzug, bodengleiche Dusche, Türbreiten >= 80/90 cm.
• Mietniveau: Marktüblich kann Barrierefreiheit ein moderates Premium bzw. eine schnellere Vermietung ermöglichen.
• Leerstand ↓: Kürzere Vermarktungszeiten, längere Mietdauern (geringere Fluktuationskosten).

2) Kostenseite: CAPEX & OPEX

• CAPEX (Umbau): Badumbau, Türverbreiterung, Schwellenabbau, ggf. Lift/Rampe.
• OPEX (laufend): Pflege/Prüfung von Hilfsmitteln (z. B. Lift), geringe Mehrkosten im Unterhalt.
• Förderungen: Zuschüsse/Kredite reduzieren Eigenkapital (siehe Zuschüsse KfW/Pflege, KfW-Programme).
• Steuer: Abgrenzung Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand (siehe Steuerliche Absetzbarkeit).

3) Technische Standards als Vermarktungsargument

Die DIN 18040 schafft Verlässlichkeit (Bewegungsflächen, Türlichte, Duschplatz, Bedienelemente). Planung nach DIN erhöht Plausibilität für Mietaufschlag und erleichtert Fördernachweise.

4) Beispielrechnung (vereinfachte Orientierung)

• Investition (netto): 18.000 € Badumbau + 4.000 € Türen/Schwellen = 22.000 €
• Förderung: Zuschuss (z. B.) 6.000 € → Eigenanteil 16.000 € (KfW, Pflege)
• Mieteffekt: +55 €/Monat (realistisch konservativ) = 660 €/Jahr
• Leerstandseffekt: 1 Monat weniger Leerstand alle 4 Jahre bei 800 €/Monat ≈ 200 €/Jahr im Schnitt
• Summe Mehrertrag p. a.: ~860 € → Amortisation ≈ 16.000 € / 860 € ≈ 18,6 Jahre (ohne Steuer)

Hinweis: Mit höherer Förderquote, steuerlicher Wirkung (AfA/Erhaltungsaufwand) und stärkerem Mietpremium sinkt die Amortisationszeit deutlich. Der zentrale Hebel ist ein förderoptimierter und DIN-konformer Maßnahmenmix.

5) Risiken & wie du sie minimierst

• Doppelförderung/Timing: Antrag vor Baubeginn (siehe Antragsprozess), keine Doppelbelegung derselben Maßnahme.
• Überinvestition: Maßnahmen priorisieren (Nutzungswege: Eingang → Flur → Bad/Schlafen).
• Markt-Premium überschätzt: Marktvergleich in Erfurt durchführen, Zielmiete plausibilisieren.
• Betrieb & Wartung: Service-/Wartungsverträge einkalkulieren.

6) Entscheidungs-Checkliste

1. Marktanalyse: Nachfrage & Mietbandbreite in deinem Teilmarkt.
2. Maßnahmenpaket: DIN-konform planen (DIN 18040), Schnittstellen mit Energieeffizienz (Energieberatung).
3. Fördermix: KfW/Pflege prüfen (Zuschüsse, KfW), Reihenfolge & Nachweise klären (Antrag).
4. Steuer: Einordnung & Dokumentation vorbereiten (Steuer).
5. Business Case: Mietertrag, Leerstands-/Fluktuationseffekte, CAPEX/OPEX, Amortisation.

? Tipp:

Starte mit Bad + Schwellenabbau und plane nach DIN 18040. Verbinde das mit Förderung und einer klaren Vermarktungsstory („barrierearm/barrierefrei“). So erhöhst du in Erfurt Vermietbarkeit und reduzierst Leerstand – bei überschaubarem Kapitaleinsatz.